서울 강남구에 거주하는 김 씨는 최근 전세 계약 만료를 앞두고 고민에 빠졌다. 계약갱신청구권을 사용해 기존 조건으로 2년 더 거주할 수 있었지만, 부동산 시장에서 전셋값이 계속 오르고 있다는 소식을 접하면서 결정을 미루기로 했다.

전문가들은 향후 2~3년간 전셋값이 더 오를 가능성이 크다고 전망하고 있어 김 씨는 당장 갱신청구권을 사용하는 대신, 임대인과 합의해 보증금을 조금 인상한 후 재계약을 체결했다. 김 씨의 전략은 2년 후 전셋값이 크게 오를 경우를 대비해 계약갱신청구권을 그때 사용하겠다는 계산이다. 이러한 선택은 최근 전세 시장에서 점점 더 많이 나타나고 있는 현상이다.

전세가 상승에 대한 전망이 커지면서 세입자들 사이에서 계약갱신청구권 사용을 미루는 전략이 등장하고 있다. 세입자들은 전셋값이 계속 오를 가능성을 염두에 두고 현재 보증금을 약간 올려 재계약을 맺은 후, 2년 후에 계약갱신청구권을 사용하는 방향으로 전환하고 있다.

특히 강남 3구 등 인기 지역에서 이러한 경향이 두드러지고 있다. 이는 전셋값 상승에 대한 기대감을 반영한 결과로, 세입자들이 전셋값의 추가 상승을 피하기 위해 택한 전략적 선택이라고 할 수 있다.

이 전략은 전세가 상승 추세에 대한 세입자들의 대응책으로 해석된다. 전세가가 계속 오를 것으로 예상되는 상황에서 지금 계약갱신청구권을 사용해 2년 연장하는 것보다는, 현재 보증금을 약간 올려서 재계약을 맺고, 이후 전셋값이 더 오를 때를 대비해 갱신청구권을 나중에 사용하는 것이 유리할 수 있다는 판단이다.

특히 전세가가 크게 오를 것으로 예상되는 강남 3구 같은 인기 지역에서는 세입자들이 이러한 전략을 많이 채택하고 있으며, 이는 전세 시장에서 나타나는 새로운 흐름이다.

▲ 연합뉴스tv 유투브 화면 캡쳐

정부의 대응 

한편 정부는 정부는 최근 급격히 상승하는 전세가가 향후 집값 상승을 자극할 수 있다는 우려에 따라, 전세대출에 대한 규제를 강화하는 방안을 검토하고 있다. 이는 가계부채 관리의 일환으로, 주택담보대출에만 적용되던 총부채원리금상환비율(DSR)을 전세대출에도 확대 적용하는 방안이 논의 중이며, 일부 은행들은 이미 전세대출 상품에 대한 규제를 강화하기 시작했다. 이러한 움직임은 전세가 상승을 억제하고, 과도한 가계부채 증가를 막기 위한 조치로 풀이된다.

DSR은 개인의 연소득 대비 모든 금융부채의 원리금 상환액 비율을 계산해 대출 한도를 제한하는 기준으로, 그동안 주택담보대출 규제의 주요 수단으로 활용되어 왔다. 하지만 최근 전세대출이 가계부채 증가의 주된 원인 중 하나로 지목되면서, 정부는 전세대출에도 DSR 규제를 확대 적용하는 방안을 적극적으로 검토 중이다. 이는 전세대출을 이용한 자금조달이 과열되면서 주택시장 전반에 미치는 영향을 최소화하려는 조치로 해석된다.

실제 최근 몇몇 은행들은 전세대출에 대한 자격 요건을 강화하고, 조건부 전세자금대출 취급을 중단하는 등 전세대출 규제를 강화하는 움직임을 보이고 있다. 이러한 조치는 전세가 상승을 억제하려는 목적이 있지만, 동시에 전세 대출을 통한 자금 유입을 줄여 전반적인 부동산 시장의 안정성을 높이려는 의도도 담겨 있다. 특히, 전세가가 계속 오를 경우, 기존 대출자들의 상환 부담이 증가해 가계부채 리스크가 확대될 수 있다는 우려도 정부의 규제 강화에 영향을 미친 것으로 보인다.

그러나 이러한 규제가 전세 시장에 미치는 부작용에 대한 우려도 제기되고 있다. 전세대출 규제가 강화되면, 전세 자금 마련이 어려워진 세입자들이 결국 월세로 전환하거나, 더 높은 이자율을 감당하면서 비정상적인 대출 상품에 의존하게 될 가능성이 있다. 이는 월세 수요의 급증으로 이어져, 월세 가격이 상승하고, 결과적으로 주거비 부담이 전체적으로 증가하는 부작용을 초래할 수 있다. 또한, 전세 자금 마련에 어려움을 겪는 젊은 세대들이 주택 시장에 진입하는 데 더 큰 장애를 겪을 가능성도 높아진다.

이와 함께, 전세대출 규제 강화는 전세 시장의 수급 불균형을 심화시킬 수 있다. 전세 자금 대출의 제한으로 인해 전세 수요가 감소하면, 임대인들은 전세에서 월세로의 전환을 고려하게 될 가능성이 높아진다. 이로 인해 전세 공급이 줄어들고, 결과적으로 전세가가 다시 오르는 악순환이 발생할 수도 있다.

따라서 정부의 전세대출 규제 강화는 전세가 상승을 억제하고 가계부채 증가를 막기 위한 필수적인 조치로 평가될 수 있지만, 이에 따른 부작용을 최소화하기 위한 보완 대책도 필요하다. 예를 들어, 서민층을 위한 저리의 전세자금대출 상품을 확대하거나, 전세에서 월세로 전환하는 과정에서 발생하는 세입자들의 부담을 줄이기 위한 정책적 지원이 요구된다. 더 나아가, 장기적으로는 주택 공급 확대와 주거 안정성을 확보하기 위한 근본적인 대책이 필요하며, 이를 통해 전세 시장의 안정성을 높이고, 부동산 시장 전반의 균형을 유지하는 것이 중요하다.

종합적으로 볼 때, 정부의 전세대출 규제 강화는 가계부채 관리와 전세가 상승 억제를 위한 필요 조치로서 이해될 수 있지만, 그로 인해 발생할 수 있는 부작용에 대한 철저한 대책이 함께 마련되어야 한다. 부동산 시장의 안정과 주거비 부담 완화를 위해서는 다각적인 접근이 필요하며, 단기적인 규제 강화와 함께 장기적인 주택 공급 정책이 균형을 이뤄야 한다.

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